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發改委:酒店 商場等項目不屬于REITs試點范圍 
   2020-8-7   觀點地產網 

近期,國家發展改革委辦公廳發布了《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》,即發改辦投資〔2020〕586號文,對試點項目申報工作進行了詳細披露。

一是聚焦重點區域,優先支持位于《京津冀協同發展規劃綱要》《河北雄安新區規劃綱要》《長江經濟帶發展規劃綱要》《粵港澳大灣區發展規劃綱要》《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》《海南自由貿易港建設總體方案》等國家重大戰略區域范圍內的基礎設施項目。支持位于國務院批準設立的國家級新區、國家級經濟技術開發區范圍內的基礎設施項目。

二是聚焦重點行業,優先支持基礎設施補短板項目,鼓勵新型基礎設施項目開展試點。主要包括倉儲物流項目;收費公路、鐵路、機場、港口項目;城鎮污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目;城鎮供水、供電、供氣、供熱項目;數據中心、人工智能、智能計算中心項目;5G、通信鐵塔、物聯網、工業互聯網、寬帶網絡、有線電視網絡項目;智能交通、智慧能源、智慧城市項目。

三是鼓勵國家戰略性新興產業集群、高科技產業園、特色產業園等開展試點。其中,要求試點項目位于國家發展改革委確定的戰略性新興產業集群,或《中國開發區審核公告目錄(2018年版)》確定的開發區范圍內;業態為研發、創新設計及中試平臺,工業廠房,創業孵化器和產業加速器,產業發展服務平臺等園區基礎設施;用地性質為非商業、非住宅用地。

四是確保試點項目滿足基本條件,如項目權屬清晰、資產范圍明確,發起人(原始權益人)依法合規擁有項目所有權、特許經營權或運營收費權,相關股東已協商一致同意轉讓;運營時間原則上不低于3年;現金流持續穩定且來源合理分散,投資回報良好,近3年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正,且預計未來3年凈現金流分派率(預計年度可分配現金流/目標不動產評估凈值)原則上不低于4%。

同時,要求發起人(原始權益人)、基金管理人、基礎設施運營管理機構近3年無重大違法違規記錄,項目運營期間未出現安全、質量、環保等方面的重大問題;運營管理機構具備豐富的同類項目運營管理經驗。

對于PPP項目,額外要求項目的收入來源以使用者付費(包括按照穿透原則實質為使用者支付的費用)為主;含地方政府補貼的,需在依法依規簽訂的PPP合同或特許經營協議中有明確約定。并鼓勵將回收資金用于基礎設施補短板建設。

對于試點項目的資產范圍、REITs產品架構設計,以及基金管理人、基礎設施運營管理機構等主要參與方,《通知》僅提到:“需符合國家固定資產投資管理相關規定和監管要求”“涉及外商投資的項目,應符合國家利用外資有關法律法規”。

此外,《通知》對試點項目申請材料要求、申報程序、合規性審查等一一列舉了詳細要求。最值得注意的是,酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產項目不屬于試點范圍。

 

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