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同學,不要亂搞商業地產 
   2020-7-24   商業地產內參 

1


被政府為業績招商引資忽悠而死

地方政府為政績而進行招商引資,給開發企業新區、開發區的地塊以及各種優惠政策,讓你去圈地投資,發展新區建設,告訴你未來該區域長遠規劃、繁榮景象,而使部分發展商浮想聯翩。


殊不知,給開發商的地塊很多都是鳥不拉屎、地不長草的“北大荒”。商業地產項目的后期運營是靠消費者和人流來支撐的,“未來幾年就繁榮了”的噱頭口號是商業地產開發等不起的。這種被全套招商引資開發商業地產的開發商不勝枚舉,現在有這樣狀況的開發商老板估計腸子都后悔死了。 

2


被住宅開發運作模式套路而死

中國房地產開發企業絕大多數都是從居者有其屋的開發住宅模式發展起來的,后期逐步涉及商業地產的開發模式。


雖然經驗是通過實踐獲取的,但是商業地產的開發經驗一定是之前資金積累后無法回收的慘痛教訓獲得的。之前成功開發了住宅地產的一些開發商自認為在自己城市開發住宅項目已經大獲成功,認為地產開發不就是蓋房子、然后賣掉,老板后大旗一揮:商業地產沒什么,跟開發住宅一樣,干就行了。就這樣,把之前開發住宅掙得錢都搭進去不說,還欠了一屁股外債。住宅產品與商業地產產品的用途、使用人、功能等有著完全不同的屬性,按照住宅開發的套路開發商業地產顯然大錯特錯。 

3


隔行如隔山——被建筑設計而死

我遇到、聽到和接手的一些問題商業項目的前因都有著異曲同工之處:開發商拍下地,老板開會安排:“到北京或者上海找個設計院給咱們地塊設計一下!”有這樣原因的開發商首先是錯在了商業地產開發的操作步驟層面。商業地產開發的核心是:商業地產項目的后期營運、價值收益、租售留分配、產品如何證券化等問題。


隔行如隔山,建設設計院和設計師是建筑設計行業的專家,而不是搞商業地產招商、銷售、廣告、運營、物業服務、資產證券化的資深從業者,所以建筑設計院、設計師不是萬能工,沒有商業地產行業專家的方案或者建議直接把商業地產開發的核心環節交給建筑設計院顯然就錯了。中國各個城市都有眾多因此原因而被“前期建筑設計死”的商業項目。

4


被錯誤業態配比指標而死

我遇到很多城市里的商業地產項目規模體量都存在盲目做大的現象。例如一個國內欠發達地區,城區人口60萬的小城市,開發商非要開發15萬平米的集中商業產品,先不講該城市里面已經有眾多入市經營好且地理位置佳、成熟的競品項目,顯然有這樣想法的開發商可能都沒有考慮你這個城市有多少商業品牌可以把你的項目裝滿、后期商業面積租售留、如何運營等系列問題。商業項目體量不是越大越好,能夠在所處的城市區域填補空白是最佳。


再有,我遇到的一個俗稱四線城市的商業綜合體項目,總體量45萬平米,其中酒店2萬平米、公寓4.5萬平米、寫字樓4萬平米、集中商業8萬平米、商業街3.5萬平米、住宅23萬平米。從數據指標上看好像問題不是太大,但是該城市公寓和寫字樓產品根本就沒有任何市場可言。

5


急功近利——被資金斷裂整死

開發商為了快速回款,都選擇在商業項目建好后,將商業面積劃分銷售,及時“回血”、“止血”,收回資金。商業地產開發實際是投入資金大、周期長、回收慢,顯然與開發商快速回流的思想“背道而馳”。多數商業項目迫于資金壓力,采取各種手段來彌補資金不足,但最終越陷越深,最終資金斷流,項目開發暫停終止,成為爛尾盤、死盤。


商業地產開發完全靠自身企業自有資金且無需銀行貸款、民間借款、合作開發的實力企業不多,多數都是地域型民間開發企業,想靠小比例自有資金按照住宅開發套路,再通過建筑施工方墊資建設,然后在通過銷售進行回款,這種手法,顯然在商業地產開發領域不容易走通。


6


被老板一言堂害死

很多老板不是地產開發行業出身,也不是商業地產層級逐步工作上來的從業者,可能更沒有任何地產開發經驗,即使有經驗可能也是停留在自己在老家開發過的簡單住宅產品層面上而已。但是這樣的開發企業老板更愿意按照自己的想法由著性子來,不愿意聽取下屬的專業意見,想怎么干就怎么干。幾年前接觸過一個河北某地的開發企業老板,常年在加拿大居住,偶爾回國。經過電話指揮國內項目現場負責人按照他的想法改,屬于“孫猴的臉——一天十八變”,我去項目現場遇見施工工人問我:“領導,今天又砸哪兒?”真讓人哭笑不得。


7


被不負責任的代理行掙快錢蒙而死


有的商業代理公司的操作根本不考慮項目的未來市場和有無生命力,就以招商填滿為目標,品類落位于搭配是否合理、業態引入的關聯帶動等全然不顧,拿到招商傭金就走;地產銷售公司更是為了賣出一套商鋪什么手段都用上、什么承諾都答應,目的是賣鋪取傭回款為王,反正銷售不好就撤離,大不了傭金不要了……很多這樣不負責任的商業代理公司因為上述的做法導致了商業項目的“趴窩”而在市場上死去。

掙快錢的商業代理公司使商業項目成了“傷”業項目、商業街成為“喪業街”、購物中心成了“庫房”中心。 

8


被盲目復制借鑒和同質化而死

中國目前不乏一些成功的商業地產開發企業和經典項目,很多地區的開發商老板看到其成功的表現,便讓執行團隊按照其照搬過來,認為一定成功。被模仿最多的恐怕是萬達廣場、大悅城、龍湖、凱德等地產商開發的產品。

商業地產不是靠模仿就能運作成功。一位河南某地的地產商老板問我:“我完全按照萬達廣場的模式做的,怎么還是不行呢?”


9


被先開工建設后定位招商被動而死

開發商拿了地之后,找個建筑設計院進行設計,報規批復后開工建設,項目封頂完工后才考慮:干點什么呢?老板才開始“謀劃”。


這樣“奉子成婚”的商業地產項目往往會遇到這樣的現實問題:想引進電影院,但層高不夠;項目定位有商超業態,但沒有卸貨平臺、貨運通道、引流踏步電梯;調研后發現項目周邊最需要餐飲業態,但前期用電負荷不夠、排煙設施沒有、隔油池未設計;想招商引入文娛的書店業態,測量后樓板承重不夠……

10


被前期概念高高在上不能落地害死


記得幾年前有個河南商丘的地產商找到我,說是項目開發蓋完后就一直沒辦法向下運作了。了解后,該項目前期請了某個商業管理公司給做的方案定位:儼然一個北京的新光天地,都是奢侈品,而且還是重奢。更為可笑的是一層都是國際大牌:LV、Gucci、Chanel、PRADA等,像H&M這樣的國際快時尚品牌落位在4層。商丘的商業零售當時檔次最好的零售品牌僅僅是國內的報喜鳥、花花公子、鄂爾多斯之類,先不說商丘地區有沒有消費力,與市場的定位斷檔顯然就是大問題。當時我記得河南省會鄭州也沒有LV,省會下屬的商丘就能引入國際重奢?顯然問題出在定位的概念不能落地,等于白紙一張,就是空談。

 

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