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63個,上半年全國購物中心開業量創新低 
   2020-7-22   聯商網 

疫情、停業、免租、重啟、直播帶貨、消費券、地攤經濟、影院復工…2020上半年商業地產行業就像一部奇幻電影,集齊了冒險、對抗、重啟、生命至上、積極正義價值等所有元素。

當整個城市都按下“暫停鍵”的時候,待入市商業體的開業時間節點也都被迫順延,在新商業增量上也創了新低。

據聯商網零售研究中心統計,2020年上半年全國新開業的商業項目數量僅63個(不含專業市場、酒店及寫字樓,商業建筑面積≥2萬方)。新增GFA商業建筑面積441.82萬方,平均單體建筑面積7.01萬方。按55%得房率計算則新增GLA商業租賃面積243萬方,平均單體租賃面積3.86萬方。

▲太原印象城

同比暴跌68%,近五年新低

上半年相對而言,是全年購物中心供應較謹慎的時期,今年受特殊情況影響,不少項目都選擇了延遲開業的決定,導致了今年上半年的開業數量創下新低。聯商網零售研究中心統計數據顯示,2020年上半年整體開業量63個,同比跌幅高達68%。

從近五年上半年開業數量及同比變化上看,2016年至2018年三年逐年遞增,2018年迎來峰值達到228個,雖然2019年同期相比有所下滑,但也是近五年開業量第二高的年份。

從同比增減度角度看,2018年達到近五年來峰值,同比暴漲了37%以上;2016年和2017年均同比上漲,分別上漲了13%和3%,2019年開始回落至15%。

剔除2020年疫情影響的因素外,事實上全國商業地產的供應仍然持漲,雖然業內出現了不少類似“飽和”的聲音,且謹慎姿態稍露,但開發商仍然看好市場的接受力。

華東領跑,西南超華南

擁有GDP大省浙江、江蘇和全國經濟中心上海的華東依舊是區域霸主,近四成的開業總量占比幾乎占據了半壁江山,這其中江蘇有8個、浙江7個、江西5個、上海2個、福建和安徽各1個。

相較于擁有全國另一大GDP大省廣東的華南,西南地區的經濟大環境相對遜色,但今年上半年的表現異常活躍,以11個開業總數量躍居第二,這已經是其連續三年在上半年的開業量上超越華南。

西南市場的強勢,歸功于成都和重慶兩大城市,分別上榜今年上半年城市開業數量TOP11,同時其他城市的表現亦可圈可點,貴州的貴陽、遵義,四川的內江、自貢、資陽等城市均有項目開業。

得益于廣深兩大一線城市的消費活力,不少知名房企集中供量,區域本土的保利、萬科、恒大等房企“肥水不流外人田”,加上新鴻基、九龍倉、新世界等港企的“近水樓臺先得月”,華南的商業有“天時地利人和”之利。雖然今年上半年仍然滯后于西南,但仍然以10個開業量占據第三位的寶座。

其他,華中、華北、西北表現正常,而東北依然墊底。

一二線城市活躍,三四線城市有潛力

一線城市及發達的二線城市的經濟發展較快、商業氛圍好、人口多、消費力強,雖然拿地成本高,但高消費還是讓不少開發商愿意高價投資,因此這些城市的商業活躍度往往較高。

從今年上半年統計的城市活躍度來看,TOP11榜單中,上榜的門檻為2個開業量,除了汕頭、衡陽外,其余9個均為一線和二線城市。這表明,經濟、商業發達以及交通環境理想的城市仍然是商業爭奪的主戰場。

另一方面,根據2020最新城市分級指標,在開業總量上看,三四線城市總量并不比一線、新一線少,諸如四川內江、自貢、資陽,河南信陽、周口、新鄉,湖南衡陽,廣西來賓等都有項目開業。

這表明,購物中心存有更大空白和機會的三四線城市開發潛力大,也是當下購物中心發展的重要趨勢之一。

5-10萬方規模為主

新開商業項目中,規模在5至10萬方(含5萬方,不含10萬方)數量最多,占比48%;2至5萬方(含2萬方,不含5萬方)占比約30%;10至15萬方(含10萬方,不含15萬方)占比約17%;15萬方以上(含15萬方)占比約5%。

與去年同期相比,5-10萬方規模的開業數量激增,從35%提升至48%,其余三種體量占比均有不同程度的縮減。

我們認為,5-10萬方的一站式商業中心是目前常見的模式,這些項目融合了購物、吃喝玩樂等基本消費需求,也引入了劇院、娛樂會所、電影院、動物館等體驗性業態,又有足夠的空間可供活動營銷,往往受到很多開發商青睞。

同時,當下拿地成本越來越高,加上社區商業模式的流行,5萬方以下的小體量商業逐漸增多,尤其是一線城市、新一線城市和省會城市的市中心地區,地越來越少,地價越來越高,而那些小而美的社區鄰里型購物中心由于靠近社區居民密度,有黏性高優勢,且無需高額營銷費用,也被廣泛看好。

存量改造物業有所增長

隨著部分重點城市商業地產發展漸趨成熟,不少在過往行業競爭中被淘汰的存量資產,也往往因為占據核心商圈、地鐵等優勢被其他開發商看上,歷經升級改造或者更名更換運營商之后重新回歸。

統計結果顯示,上半年存量改造的商業項目(包括超市和百貨轉型、更名重開、調整升級等模式)有8個,占比高達13%,與2019年同期相比,占比量(2019年存量改造項目占比6%)有所增加。從城市分布上看,還是集中在上海、深圳、蘇州、無錫、海口、常州、湖州等經濟相對發達的城市。

這主要是因為城市化進程早的城市,及城市中心位置項目投運時間早,不管是硬件還是軟件設施都與當下購物中心發展需求有出入,需要“更新換代”,且存量改造項目一般都是面積較小、業態單一的傳統的商業,為適應市場競爭,需要調整升級。因此,今年上半年不少商業物業,尤其是以上海為代表的經濟和商業發展較早、發達的城市的物業,走向了升級改造的路程。

附:2020年上半年全國開業商業項目統計表

(文/聯商網 陳寧輝)

 

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