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印力集團的中國商業志 
   2020-7-16   商業地產聯盟 

作為國內較早專注于商業投資開發運營的企業,印力集團在市場上一直不缺乏聲音。


尤其是在與萬科攜手,并相繼接管凱德在中國的多個項目之后,印力商業的運營規模和行業影響力迅速增長。


所以,本期的「商業志」欄目,著實應該聊一聊印力了。

關于印力集團>>

印力集團于2003年成立,專注于購物中心投資、開發和運營管理,業務貫穿商業地產領域的全價值鏈。

2016年,印力成為萬科集團成員企業。截至2019年底,印力集團運營管理項目108個,覆蓋50多個城市,管理面積近900萬平方米,已開業面積為644萬平方米。

目前,印力集團布局北京、上海、杭州、廣深、武漢、西安的六大核心城市區域。


CRR一直對印力商業保持關注,包括、上海、成都、貴陽、太原等在內的多個印力商業項目,都曾出現在我們過往的推文當中。


尤其今年開年以來,疫情剛得到控制的第一時間,印力商業就按原計劃開出了太原印象城項目,隨后,上海南翔印象城MEGA也宣布將在8月25日正式開業*。


*相關稿件:
-逆勢超預期開業,太原印象城給我留下深刻印象
-上海南翔印象城MEGA將至,我們與幾個品牌聊了聊他們對這個項目的看法



如此積極的市場表現,讓印力商業逆勢收割了一大波的關注。


那么,我們將嘗試去梳理印力集團這幾年的市場動作和幾大核心產品線的布局及運營情況,盡可能還原其相對完整的商業發展軌跡。



01

收購資產

快速擴大市場規模


印力集團的前身是深國投商用置業(下稱深國投),成立于2003年4月。

在媒體的公開報道中,深國投一度是中國最大的商業地產開發商,并且首次在國內引入沃爾瑪及其經營的山姆會員店,還成功打造了「印象城」商業產品線。

印力集團大事件梳理 | CRR制圖 


在印力還是“深國投”的階段,其合作伙伴先后有沃爾瑪凱德置地美國西蒙集團摩根士丹利以及華潤零售地產基金等。

直到2013年11月,全球最大的私募股權基金黑石和工銀國際通過股權收購方式,戰略投資深國投并成為其最大股東。

2013年底,當時的深國投商置只保留有12家已開業購物中心,而一年后,該集團前后完成了多個城市項目收購,開業的購物中心已經超過30家,這在很大程度上都得益于黑石基金的全球資源協助。

隨后的2015年2月,彼時已經在全國范圍內擁有數十個購物中心的深國投商置,正式對外宣布更名為印力集團,并公布了集團未來的兩大發展戰略:

一是未來將推動集團品牌資產化,對接資本市場。
二是擴大購物中心品牌體系,將推出“印象匯”、“印象里”、“印力中心”三大新品牌。

接下來,印力商業的發展步伐明顯加快,其中,在2016年與萬科的攜手成為了強有力助推器。

2016年11月,萬科公告宣布將通過成立投資基金以128.7億元收購印力集團96.55%的股權

隨即,作為萬科集團的成員企業,印力接手了萬科將旗下42個項目的管理,除了深圳和上海兩地的萬科廣場保留原有案名之外,其它項目基本都更名成印象城、印象匯或者印象里

這是印力商業品牌體系第一次快速擴大規模。

印力商業在全國范圍內的第二次大規模擴張,來源于2018年初對凱德商用旗下購物中心的收購——

2018年1月5日,印力聯合萬科,收購凱德商用在中國的20家購物中心項目公司的100%股權并承接相應的負債,交易對價為83.65億元,引發市場大量關注與討論。并在2018年10月左右,20個收購項目全部更名為印力商業的「印象系列」。

凱德出售給印力的20個項目名單 | CRR制圖 


值得一提的是,凱德出售的項目大都集中在一二線城市的非核心區或三四線城市。不過,對于印力而言,能夠在較短時間內通過資產收購方式快速布局全國,并同步實現市場下沉,亦何樂而不為。

如今,印力商業的足跡已然遍布全國,并且就現階段而言,印力一直堅持自主自持運營,希望通過自身多年的商業運營管理經驗,逐步實現資產增值,累積在資本市場的競爭力。


02

自持運營

多線布局商業產品


據萬科集團2019年的年報顯示,截止2019年底,印力集團運營管理項目108 個覆蓋50多個城市,管理面積近900萬平方米,已開業面積為644萬平方米。

并且,在2019年,包括杭州金沙印象城、濟南印象城、合肥萬科廣場、貴陽印象城在內的四個購物中心順利開業,同時,上海三林印象城、長沙印象匯、淄博印象匯和濰坊印象匯也完成了更新升級和重新開業。

那么,接下來不妨分別聊一下印力商業目前的幾條核心產品線:印象城MEGA、印象城、印象匯、印象里。根據項目體量及所處城市和地段的差異,印力將旗下項目分別裝入這幾大產品線內,形成了印力商業比較完整的商業矩陣。

1、印象城MEGA

印象城MEGA系列是印力商業旗下層級最高的一條產品線,在印力集團的官網上,對于印象城MEGA的介紹是:超大型商業中心/目的地商業。所以,在選址布局上,這條產品線也會相對更加慎重、要求更高。
 
目前,印象城MEGA在溫州、上海各落一子。其中,上海南翔印象城MEGA已經進入開業倒計時,很快就將正式現身。

此前,CRR也曾推送過一篇關于這個項目的詳細文章,有興趣的朋友可以參閱:上海南翔印象城MEGA將至,我們與幾個品牌聊了聊他們對這個項目的看法

上海南翔印象城MEGA實景圖 | 圖據項目方

不過,溫州印象城MEGA實際上才是印力落地的首個MEGA產品,項目邀請到了英國知名建筑設計公司Benoy親自操刀設計。項目總體量達25萬方,購物中心部分體量18萬方,另外還規劃了7萬方的商業街。

從公開的報道及資料可以看出,溫州印象城MEGA的定位必然是城市級。我們也從項目方了解到,溫州印象城MEGA預計將會在明年開業,目前的招商節奏推進良好,大概率會有不少品牌將跟隨引力首次進入溫州市場。

2、印象城

印象城是目前印力商業布局相對較廣,且市場知名度與影響力都更大的一條產品線。作為定位區域型的購物中心,印象城已經進入了全國多座城市,在印力商業的六大區域(北京、上海、杭州、廣深、武漢、西安)皆有布局。

太原印象城開業 | 圖據項目方

今年5月,印力北京率先開出今年唯一的新項目——太原印象城,也是印象系列首次進駐山西市場。同月,印力還正式退出了其在上海首個開業的印象系購物中心——三林印象城

另外,此前CRR曾多次關注的成都印象城也將于今年內正式開業。主打“好玩”、“有趣”的成都印象城,在開業前期的一系列營銷動作,都頗具話題性,頻頻引起業內的關注。

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3、印象匯/印象里

印象匯和印象里之所以放在一起說,是因為二者都主要定位在社區與鄰里的范圍,以小而美的狀態去實現對周邊居民的日常生活滿足。

從目前的情況來看,此前從凱德商用手里收購而來的項目,因地段和體量等因素限制,大都更名為了“印象匯”。

而印象里相比印象匯,或許更加貼近鄰里生活中心的模式,并且目前布局的項目較少,暫時算不上印力商業的主打產品線。不過,在對印象匯和印象里項目的布局上,也足以看出印力對于社區商業的重視。

成都沙灣印象匯 | 圖據項目方


印力集團董事長兼總裁丁力業曾在公開場合表示,“商業地產的本質是靠運營,靠長期收入。它是一個持續性的增長,不是一次性買賣。”這或許也是印力商業堅持自持運營的重要原因。

無論是通過何種方式獲得項目,印力商業都會首選組建專業團隊進行自主運營與管理。

可以說,印力的商業運營管理水平,已經通過“印象系列”的部分代表項目得到了體現。而與此同時,印力亦并未忘記自己提出的另一大戰略,即推動集團品牌資產化,對接資本市場


03

發行CMBS

積極探索資本市場


通過大規模的兼并與收購,印力用最短的時間實現了市場擴張,目前,其資產管理規模已經位于國內市場前列。

而在商業體量擴增的同時,印力在商業地產金融化的道路上也走在了靠前的位置。

實際上,盤活商業地產存量、推動資產證券化,已經成為全行業的趨勢,而印力算是其中較早看到這一趨勢的代表企業,近幾年在中國已經得到蓬勃發展的資產證券化,也成為印力的重要的資產盤活通道


2017年10月20日,印力集團成功發行“中金-印力深國投廣場信托受益權資產支持專項計劃”,開啟資產證券化第一單。

2019年1月17日,印力集團第二單CMBS“中金印力-印象1號資產支持專項計劃”成功發行,發行規模為人民幣21.06億元,該項目是印力集團繼深國投CMBS以來又一次商業物業資產證券化的成功發行;

2019年3月1日,印力集團第一單類REITs“中信金石-深圳龍崗萬科廣場資產支持專項計劃”成功發行;

2020年4月23日,“中信證券印力-印象2號資產支持專項計劃”成功設立,此次發行的CMBS總規模達33.70億元,標的物為杭州西溪印象城和寧波鄞州印象城,總估值為53.90億元。

多次成功發行CMBS產品,不僅讓印力在境內資本市場上完成了比較成功的探索與嘗試,獲得了市場的青睞與認可,同時也能夠佐證印力在資金實力優質物業資產商業運營經驗等多方面的綜合競爭力。

不少業內人士公認,通過專業的商業運營管理能力和價值提升能力挖掘資產價值,盤活商業地產存量,大力推動資產證券化,已成為商業地產企業存活的重要能力。很顯然,印力在這方面的能力不容小覷。

與此同時,印力似乎也已經在“投、融、管、退”這一資產管理模式中逐步輕車熟路。

以三林印象城為例,2017年底聯合深圳信城不動產拿下上海浦東三林地區原“三林城市商業廣場“地塊;2018年2月份正式開啟舊改動工;2018年10月26日正式啟幕。

從開啟改造到正式開業只用了8個月,從拿地到退出也不到3年時間。并且,在印力的重新操盤下,三林印象城的經營數據也可圈可點:開業首年實現總銷售額近10億元、總客流近1500萬人次、會員近10萬。

可以說,無論是城市更新水準還是資產管理水平,三林印象城都稱得上是業內經典案例。也因此,我們對于印力商業未來的期待,或許將更多地放在資產管理與資本運作的層面。

 

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